Hakan KODAL
Sağlık, Sigorta, Eğitim Sektörleri Özel Dosyası
	Global Krizin etkileri azalıyor Krea Grup, proje geliştirme, yatırım ve yönetim alanlarında uzmanlaşmış ve Krea Gayrimenkul, Bosphorus Gayrimenkul Fon Yönetim ile REVAL (Retail Value) iştiraklerinden oluşan bir kuruluş. Krea Grup ve Merrill Lynch GPI ortaklığı olan Bosphorus Gayrimenkul Fon Yönetimi’nin ilk fonu olan Bosphorus Gayrimenkul Fonu I L.P, bugüne kadar yatırım toplamı 1 milyar doları bulan 6 projeye imza attı. Bu altı yatırımdan ikisi konut projesi, dördü ise Alışveriş Merkezi projesi. L’İst İstinye residence projesi, Pendik’te NeoMarin Alışveriş Merkezi bu projelerden ilk akla gelenleri.
Global krizin etkileri son dönemde azalmakla birlikte, piyasalar henüz tamamı ile riskleri atlatmış değil. Özellikle Avrupa henüz krizde dibi görmedi düşüncesindeyim. Türkiye ise global krize şanslı yakalandı. Gerek bankacılık sektörünün mali yapısı, gerek nüfusun çok küçük bir bölümünün konut kredileri ile borçlanması, gerek ise özellikle gayrimenkul fiyatlarında yükselişin gelişmiş piyasalara göre göreceli olarak makul seviyelerde kalması, Türkiye’nin şans noktaları. Büyüyen ve genç nüfusu, ölçeği, krizlere rağmen dinamik ve rekabetçi özel sektörü ile, önümüzdeki dönemin yıldızı olabilecek. Ancak, cari açık ve iç siyasetteki riskleri Türkiye’yi her zaman kırılgan kılıyor. Konut sektörünün geleceği konut kredilerine bağlı Türkiye konut talebinde önümüzdeki 10 yıl için Avrupa`da birinci sırada. Son yıllardaki inşaat izinlerindeki artışa rağmen halen yılda 700 bin konut ihtiyacı bulunuyor. Konut ihtiyacının dağılımına baktığımızda ise sorun, bu talebin yarısının alım gücü yeterli değil. Özellikle orta kesime yönelik son yıllarda çok konut üretildi. Bölgelere ve sınıflara göre arz fazlası bulunuyor. Kısa vadede arz ve talep arasında uyumsuzluk sözkonusu, ancak uzun vadede konut kredisi faizlerinin bileşik yılllık %8-%9’lara düşmesi ciddi bir talep patlaması yaratır. Unutmayalım ki 75 milyon nüfusu olan ülkemizde sadece 500.000 kişinin konut kredisi var. Önümüzdeki dönemde konut arzı olmayan yerlere ve segmentlere doğru bir kayış yaşanabilir. Güvenilir kurum ve marka projeler daha fazla satış yakalayabilirler. 2009 yılının ikinci yarısı ile birlikte bir toparlanma dönemi yaşayacağız. 2009’un ikinci çeyreğinden itibaren görülen hareketlilik bunu destekler nitelikte. Ama piyasa genelinde fiyatlarda ve hacimde büyük bir çıkış beklememek gerek. Önce şehir içlerindeki ikinci eller ve doğru projeler hareketlenecek. Sektörde az da olsa konsolidasyon, nakit sıkışıklıkları ve sektörden çıkışlar yaşanabilir ancak artık panik yapacak bir ortam yok. AVM ve perakende sektörü sindirim döneminde AVM sektöründe, Avrupa ülkelerinde bin kişiye düşen kiralanabilir alan (KA) ortalaması 200 metrekare. Türkiye`de bu oran yaklaşık 70 metrekare düzeyinde. 2009 Temmuz ayı itibarıyle toplam kiralanabilir alan stoğu 5 milyon metre kareyi aşan 219 adet AVM bulunuyor. Kiralanabilir alanın %60’ı ise İstanbul (%41) ve Ankara’da (%19). Perakende sektörünün henüz yeterli derinliğe ulaşamamasını ve Türk tüketicisinin alım gücünü göz önüne alırsak 70 metrekare küçümsenemez bir rakam. Ulusal organize perakende kuruluşu sayısı 200’ler civarında iken sermaye gücü ve altyapısı halen mağaza açmaya yeterli perakendeci sayısı 100’ü geçmiyor. Bu da AVM’ler arasında farklılaşmanın önündeki en büyük engel. Özellikle orta ve üst gelir grubuna yönelik markalar, Anadolu’da zorlanıyor. Hızlı büyümenin de hazmı kolay değil. Orta ve alt gelir grubuna hitap edecek ürünlere ve markalara ihtiyaç var. AVM yatırımcıları ve perakendecilerin ürün karması, konsept ve fiyatlama açısından daha dikkatli ve yaratıcı olması gerek. Krizden çıkış İstanbul’dan başladı TUİK’in yayınladığı rapora göre 2009 yılı ikinci çeyreğinde konut satışlarında, bir önceki yılın aynı dönemine göre %72.2 artış görülürken, Türkiye`nin en büyük ili İstanbul`da ise konut satışları yüzde 100,77 artış gösterdi. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından oluşturulan AVM ENDEKSİ’nin ortaya koyduğu 2009 Temmuz ayı verilerine göre, ciro endeksi geçen yılın Temmuz ayına göre %8 arttı. Ocak 2008’den bu yana (son 19 ayda) Aralık 2008 dışında en yüksek cirolara Temmuz 2009’da ulaşıldı. Üstelik Temmuz 2009’da gerçekleşen indirim oranlarının Aralık 2008’e göre çok daha düşük olduğunu da göz önüne alırsak, cirodaki düzelmelerin nedeninin tüketicinin güven artışı olduğunu söyleyebiliriz. Ayrıca cirolardaki artış ağırlıklı olarak İstanbul’daki AVM’lerin cirolarında gerçekleşen artıştan kaynaklanıyor. Bu verilere göre krizden çıkış İstanbul’dan başladı. Gayrimenkul Piyasasında seçici yatırım dönemi Arsa fiyatları halen çok yüksek ve inşaat maliyetlerindeki genel yükleliş nedeni ile son yıllarda marjlar daraldı. Krizin de etkisi ile talepteki düşüş fiyatları aşağı çekti. Geliştirici ve yatırımcılar açısından gayrimenkul sektörü kolay para kazanılacak bir sektör değil artık. Konut, AVM ve ofis pazarlarına da bu ortamda daha analitik ve seçici yaklaşmak gerek. Bireysel yatırımcılar açısından ise orta vadeli alım için fırsat dönemi ama yine de seçici olmak şart. Satın alınan gayrimenkulün fiyatının ucuzluğundan öte, bölge ve/veya projedeki arz talep dengesine, kolay kiralama veya ikinci el satış imkanlarına önem vermek gerek. HAKAN KODAL KİMDİR? Gayrimenkul geliştirme, yatırım ve bankacılık konusunda 18 yıllık deneyime sahip Kodal, halen Krea Grup İcra Kurulu Başkanlığının yanı sıra, Bosphorus Gayrimenkul Yatırım Fonu Başkanlığı ve Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Kurucu Başkanlığı görevini yürütüyor. Kodal aynı zamanda Urban Land Institute (ULI) Global Yönetiminde bulunuyor ve GYODER’in de Kurucu Başkanı. 1997-2006 yılları arasında, Yapı Kredi Koray GYO Genel Müdürlüğü yapan Kodal, daha öncesinde Garanti Yatırım Bankası ve Coopers & Lybrand Consultants Paris’te yatırım danışmanlığı yaptı.