| HALUK SUR |
|
İpotekli Konut Kredisi (Mortgage) |
Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına göre düzenlenerek uygulanması gündeme gelmiştir. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına göre düzenleme çalışmaları yapılmış ve Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tasarı halinde Hükümet’in incelemesine sunulmuştur.
Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede büyük miktarda bir yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi beklenmektedir.
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kuruluşlarla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-25 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar’ın yaklaşık %65’i ev sahibi olmuştur.
Türkiye’de şu an bankaların verdikleri Türk Lirası konut kredilerinin faizleri halen yüksektir. TL konut kredisi faizleri yıllık %13-15 (reel olarak %5-8) seviyelerine düşmeden mortgage sisteminin sağlıklı olarak uygulanması teknik açıdan zordur. Döviz cinsinden verilen krediler de maalesef toplumun büyük kesimlerine hitap edememektedir. "Kira öder gibi ev sahibi olabilmek için en başta gelen teknik koşul TL faizlerinin düşmesidir. Vadelerin 20-25 yıla uzaması maalesef tek başına yeterli değildir.
Son zamanlarda yaşanan olumlu gelişmeler, faizlerin 2005 sonuna doğru %13-15’ler seviyelerine düşebileceğini işaret etmektedir. Merkez Bankası’nın gecelik faizleri %17’ye indirmesi, bono faizlerinin %19-20 bandına gerilemesi ve 2005 yılı enflasyon hedefi olan %8’in tutturulacağına yönelik olumlu beklentiler, mortgage sistemi için birer umut ışığıdır. Mevcut faiz oranlarıABD ile kıyaslandığında da bir hayli yüksektir. ABD`de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık % 4.74, 30 yıl için % 5.25 düzeyindedir. Türkiye’de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir. Ev almak isteyen vatandaşların, Mortgage sistemiyle ilgili mevzuatın yasalaşmasını ve faizlerin düşmesini beklemeleri doğru bir karar olacaktır. Mevcut mevzuata göre değişken faizli kredi verilememektedir.
Yeni kanun tasarısının yasalaşmasıyla birlikte enflasyona veya diğer endekslere göre değişken faizli konut kredisi arzı mümkün olacaktır. Türkiye’de halen konut kredisi sigortası yeni uygulanmaya başlanmıştır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10, 15 hatta 20 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye’de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir.
Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Fakat mevcut portföy büyüklüğüyle mevcut emeklilik sisteminin başlangıç aşamasında önemli bir katkı sağlaması beklenmemektedir. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır.
SPK ile Maliye Bakanlığı’nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir `ipotek merkezi` oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi’nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.
İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.
İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye’mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.