| Barış AYDIN |
|
Krizde herkesin fren yaptığı zaman biz gaza bastık |
Bize Barışkent’in diğer gayrimenkul firmalarından ayrılan en büyük özelliklerini sıralar mısınız?
Barışkent Gayrimenkul, bir gayrimenkul projeleri yatırım yönetim şirketi. Uygun arsayı bulup fizibilite çalışması yapmaktan, sonrasındaki projeden mimariye, kiralama işlerinden yönetime kadar tüm süreç içerisinde yer alır. Buraya kadar diğer şirketlerden bir farkımız yok, ama bizle çalışan herkes mutlaka kazanır. Bugüne kadar yaptığımız tüm işlemlerde müşterilerimiz hep kazanmıştır. Barışkent, asla müşterisini hayal kırıklığına uğratmaz. Hep kazandırır. Bu bence segment içinde bizi diğer gayrimenkul firmalarından ayıran en büyük özellik olmuştur. Bir de Barışkent’in bütün projelerini biriktirdiği bir bilgi bankası bulunmaktadır. Bu banka yine bünyemizde bulunan arge çalışmaları ile beslenmektedir. ARGE yatırımlarımızı krize rağmen kesintiye uğratmadık. Barışkent gücünü buradan almaktadır.
Barışkent gayrimenkul sektöründe çok büyük bir marka. Özellikle krizden hiç etkilenmeden hatta daha güçlü olarak çıktı. Bunun sihri ne?
Her şeyden evvel, bu krizde herkesin fren yaptığı zaman biz gaza bastık. O zaman ne oldu biliyor musunuz? Biz öne çıktık... Diğer Gayrimenkul firmaları reklamı keserken biz kendimizi çok daha rahat anlatık ve ilgi gördü. Üstelik bunları çok daha ucuz maliyetle yapıp çok daha fazla göz önünde olduk. Düşen reklam fiyatlarından yararlanıp sektöre yenilikler getirdik. Ama biz bunu çok mütevazi rakamlarla başardık. Kriz koşullarının avantajlarını kullandık. Az önce de değindiğim gibi AR-GE çalışmalarına hep değer verdik. Alan çalışmalarına, pazar araştırmalarına hep kaynak aktardık. Bir şey hazırdan olmuyor. Bugün yakaladığımız başarının ardında tecrübe, dürüstlük, takım oyunu ve bilgi yatmaktadır.
Önümüzdeki dönemdeki gayrimenkul fiyatlarının nasıl seyretmesini bekliyorsunuz?
Öyle çok, afaki bir yükseliş olmaz. İşte `en iyi zaman bu zaman, seneye yüzde 50 artacak` gibi laflara katılmıyorum. Tamam, gayrimenkul almak için olumlu bir dönem ama `önümüzdeki sene bu fiyatlar yüzde 50 artar` demek de doğru değil. Zaten kış mevsimindeyiz, sektör için keyifli bir dönem değil. Kış ayları zayıf geçer. O yüzden ben kısa dönemde fiyat artışı beklemiyorum.
Konut alımındaki trendleri kim belirliyor? Şu anda popüler trend nedir?
Türk insanı “ne olursa olsun başımı sokacak bir evim olsun” anlayışından kurtuldu. Bugün sosyal konut projelerinde bile artık kalite anlayışı egemen oldu. Bir kere yaşadığımız deprem felaketleri sektörde dayanıklılık ve iyi malzeme kullanımını zorunlu hale getirdi. İnsanımız artık geliri ne olursa olsun çocuğunun spor yapmasını, alış veriş merkezlerinin kendisine yakın olmasını, kültürel aktiviteleri gerçekleştirecek mekânların elinin altında olmasını istiyor. Türk insanının gayrimenkul konusundaki çıtası yükseldi. Ulaşım, sosyal hayat gibi faktörler önemli belirleyiciler oldu. Bu arada her gelir gurubu şehrin muhtelif yerlerinde kendi ihtiyaçlarını karşılayacak yeni yerleşim merkezleri kuruyor. Gayrimenkul Türk insanı için önemli bir tasarruf aygıtı. Bu konuda kendilerine tavsiyem mutlaka ve mutlaka gayrimenkul alırken bu konuda uzman bir şirkete başvurmaları. Çünkü yatırımlarından iyi gelir elde etmek istiyorlarsa bu kuruluşların desteğine ihtiyaçları olacaktır. Mesela, Ankara’nıngelişim aksları belli. Kentte yatırımın nereye uzanacağı 2015 yılında hangi noktaların ne kadar değer kazanacağı, 2020’de yeni yerleşim bölgelerinin neresi olacağı şimdiden şekillenmiş durumda. Yatırımcı kulaktan dolma bilgilerle, çiçek falları ile değil uzman kuruluşların yardımlı ile gayrimenkul almalı diyorum.
Yatırımcıları nasıl yönlendiriyorsunuz? Ben bir arazi ile gelsem ve size “buradan nasıl en çok kar ederim” desem ilk olarak ne yaparsınız?<>/b
Şİimdi Barışkent’in yaptığı iş şu: Kendisine arazi geldiği zaman veya kendisi bir arazi bulduğu zaman önce Ar-Ge çalışması yapıyor. Yani en iyi kulanım fonksiyonlarını tespit etmek üzere bir çalışma gerçekleştiriyor. İlk işimiz bu. Bunu yaparken de çevre analizleri, ulaşım ve hedef kitle analizleri yapıyoruz, demografik yapıyı buluyoruz, o bölgenin gelişim trendlerine bakıyoruz ve bir kavramsal oluşum düşünüyoruz. Diyoruz ki mesela, `bu arazide bir alışveriş merkezi olur, bu arazide konut projesi olur, hastane olur, otopark olur veya hiçbirşey olmaz...` Bir karar veriyoruz. Sonra verdiğimiz karara bağlı olarak bir konsept veya tema belirliyoruz. Bir alışveriş merkezi yapacaksak, nasıl yapacağız? Bölgesel alışveriş merkezi mi, mahalle alışveriş merkezi mi ya da outlet mi? Bunun kararını veriyoruz. Eğer konut projesi ise hangi hedef kitleye olduğuna dair bir konsept belirliyoruz, mimari programını yazıyoruz, fizibilitesini yapıyoruz ve birinci çalışmamız bitiyor. Artık o arazide ne yapacağımızı biliyoruz.
Arsayı genelde siz mi buluyorsunuz?
Eskiden insanlar bu mantığı fazla anlamıyordu. O nedenle 15 sene önce biz gidiyorduk. `Arsanız var bu arsanızı geliştirelim` diyorduk. Sonra bu iş yavaş yavaş oturmaya başladı. Özellikle yabancı fonlar proje geliştirme denildiği vakit bizim yaptıklarımız talep etmeye başladı. Son 5-6 senedir çoğunlukla arsalar gelmeye başladı. Arsa sahibi gelip bize `bu arsayı nasıl değerlendirebilirim nasıl geliştirebilirim` diyor. Eskiden biz kapı çalardık, şimdi kapı çalmaya vaktimiz olmuyor.
Pazar şu anda doymuş durumda mı?
Senelerdir gayrimenkulle uğraşıyorum ve ben daha bu pazarın doyduğunu görmedim. Bunu bir sinüs cosinüs eğrisi gibi düşünün. Böyle bir tepe yapıyor, iniyor sonra tekrar tepe yapıyor. Şu anda yüzde 10-15 düştü fiyatlar. Bakın, gayrimenkule yapılan yatırım asla değer kaybetmez. Eninde sonunda değerini bulur. Ama acil elden çıkartmanız gereken durumlarda kaybedersiniz.