 | |
|
HAKAN KODAL - GYODER Başkanı Mevcut ve kurulmakta olan 12 gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) temsilcileri biraraya gelerek, sektörün gelişimini teşvik etmek, tanıtım ve temsilini sağlamak, sektörde kalite, kontrol ve eğitim konularında standartları oluşturmak ve korumak amacıyla "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği"nin (GYODER) kuruluşunu başlattı. 17 Ağustos'ta Marmara Bölgesi'nde meydana gelen, sosyal ve ekonomik açıdan yalnız bu bölgeyi değil, Türkiye'yi sarsan deprem felaketi; uzun süredir hazırlıkları yürütülen bu dernekleşme çalışmasının kamuoyuna daha hızlı ve etkin bir şekilde duyurulmasını zorunlu kıldı. Yaşanan felaket sonrasında, mevcut gayrimenkul geliştirme ve üretme sistemindeki aksaklıkların yalnızca ciddi maddi kayıplara değil, ciddi insan kayıplarına da yolaçtığı artık bütün çıplaklığıyla ortaya çıktı. Gayrimenkul sektörü bugüne kadar, Bayındırlık Bakanlığı , Arsa Ofisi, TOK‹, Emlakbank gibi devlet kurluşları ile yerel yönetimler, kooperatifler, inşaat firmaları, mimar ve mühendislik kuruluşlarının kısıtlı olanakları çerçevesinde gelişebildi. Bu kuruluşların özellikle büyük şehirlerde artan imarlı arsa talebine ve konut ihtiyacına yeterli cevabı vermemesi, düzensiz ve plansız gelişimlere, ehliyetsiz kişi ve kuruluşların bu sektöre el atmasına neden oldu. Maalesef Türkiye bugüne kadar, proje geliştirme ve kurumsal gayrimenkul yatırım şirketlerinden, konut kredisi ve ipotek piyasaları gibi uzun vadeli finansman kaynaklarından, sigorta ve ekspertiz şirketleri tarafından oluşturulmuş kontrol mekanizmalarından, kısacası dünyanın gelişmiş ülkelerinde gayrimenkul sektöründe önemli yer teşkil eden finans ayağından yoksun kaldı. Gayrimenkul yatırım ortakları, geleceğin gayrimenkul sektörünü şekillendirecek profesyonel yatırım şirketleri olarak son yıllarda finansal piyasalarda görülen en önemli yeniliklerden birisidir. Tarih boyunca yatırımcıların en güvendiği yatırım alternatiflerinden birisi olan gayrimenkulü özellikle düşük tasarruf düzeyindeki bireysel yatırımcılar için ulaşılabilir kılan bu şirketler, aynı zamanda gayrimenkul yatırımlarının en temel dezavantajı olan likidite problemini de ortadan kaldırmaktadır. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bireysel ve kurumsal yatırımcıların tasarruflarını ortak bir havuzda biraraya getirerek yüksek gelirler elde edilebilecek büyük gayrimenkul projelerinin realize edilebilmelerini ve ülkemizdeki yetersiz finansman seçenekleri içersinde kurumsal sermayeyi bu tip projelere yönelterek sektördeki önemli fırsatların hayata geçirilebilmesini mümkün kılmaktadır. Dünyada ve Türkiye'de bu tip ortaklıkların doğuşuna yolaçan iki temel ihtiyaçtan sözedilebilir; birincisi büyük gayrimenkul projelerinin finansmanındaki zorluktur. ‹kincisi ise küçük yatırımcıların da bu tür büyük projelerin karlarından yararlanabilme isteğidir. Bu şekilde gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkul sektörü ile menkul kıymet piyasalarını biraraya getiren mükemmel bir enstrüman haline gelmiştir.Türkiye'de 1995 yılında çıkartılmış bulunan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı çerçevesinde, GYO'lar gayrimenkul edilebilir, kiralayabilir, satabilir, yeni projeler geliştirebilir, kısaca inşaat yapmak dışında gayrimenkul yatırımı anlamında yapılabilecek hemen tüm faaliyetleri yürütebilme olanağına sahiptir. GYO'ların tüm faaliyetleri şeffaf ve yasaldır. GYO'lar başta SPK olmak üzere devletin yetkili kurumlarının gözetiminde çalışır. Ayrıca borsada işlem gördüklerinden bağımsız dış denetim ve kamuyu aydınlatma yükümlülüklerine tabidirler. Diğer yandan işlemlerin şeffaf ve yasal bir şekilde yapılıyor olması, devletin özellikle gayrimenkul sektöründe çok büyük kaçaklara yolaçan gayrimenkul alım -satım vergilerini kolaylıkla takip ve tahsil edebilmesini sağlamaktadır. Bu sektörde kurumsallaşma ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısı arttıkça ekonomik hareketlerin kayıt altına alınması anlamında önemli bir gelişme sağlanmış olacaktır. GYO'lar yoluyla küçük tasarruflar büyük bir havuz haline gelebilir ve yatırımlar bununla finanse edilebilir. Diğer yandan bu ortaklıklar sermaye piyasalarında borçlanma senetleri, varlığa dayalı menkul kıymetler gibi enstrümanlar ihraç ederek ek kaynaklara ulaşabilir ve yatırım verimliliğini maksimize edebilir. GYO'ların kurucu ortakları Türkiye'nin en büyük yatırımcı grupları, holdingleri, bankaları ve inşaat şirketleridir. Sermaye Piyasası Kurulu bu kuruculara izin verirken onların mali yeterliliklerinden güvenilirliklerine ve deneyimlerine kadar birçok konuyu gözönüne alarak çok seçici bir şekilde karar verir. Bu şekilde yatırımların en düşük riskle ve profesyonel bir şekilde yönetimi sağlanmış olur. Gayrimenkul yatırım ortaklarının sağladığı en büyük imkanlardan bir tanesi de bu ortaklıkların her türlü vergiden muaf tutulmuş olmalarıdır. Bu şekilde gayrimenkul yatırım ortaklıkları sağladıkları gelirin tamamını ortaklarına dağıtabilme şansını elde ederler. Halka açık herhangi bir şirket olarak kurumlar vergisi mükellefidir hem de şirketin ortağı bu şirketten elde ettiği temettü gelirleri üzerinden gelir vergisi mükellefidir. Bu durum açık bir şekilde çifte vergilendirmeye yolaçar. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nda ise şirket düzeyinde herhangi bir vergilendirme yapılmaması bu çifte vergilendirme sorununu ortadan kaldırmaktadır. Bu şekilde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sahip olduğu net vergi avantajı sayesinde ortaklara daha fazla kar dağıtılabilmesi sağlanmış olur. Sadece Amerika'da 200 milyar dolarlara ulaşan GYO sektörünün büyüklüğü, Türkiye gayrimenkul portföyüne sahip olan GYO'lar, önümüzdeki dönemde Türkiye'nin içinde bulunduğu sorunlara çözümler üretebilmek, sigorta şirketleri ile birlikte gerekli kontrol mekanizmalarını geliştirebilmek, atıl Hazine ve devlet arazilerini değerlendirerek ekonomiye kazandırmak, uydukent projeleri geliştirmek, finans kuruluşları ile uzun vadeli finansman kaynaklarını yaratmak için gerekli tüm desteği vermeye hazırdır. Yapılan araştırmalar göstermektedir ki; gayrimenkul yatırımları uzun dönemde alternatifi olan devlet tahvili, hazine bonosu ve hisse senedi gibi enstrümanlardan daha fazla getiri sağlamaktadır. Ayrıca gayrimenkul enflasyona karşı çok iyi bir koruyucudur. Uzun dönemler boyunca gayrimenkullerin değer artışının enflasyona paralel veya ondan daha yüksek olduğu ölçümlenmiştir. Diğer yandan hisse senetleri ile devlet tahvilleri gibi enstrümanlarla karşılaştırıldıklarında gayrimenkul fiyat hareketlerinin bunlarla korelasyonunun düşük olduğu yani iyi bir risk düşürücü olduğu görülmektedir. Halihazırda 5 adet gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmuş ve borsada işlem görür vaziyettedir. Ancak borsada işlem görmekte olanlar dışında da kurulmuş olup halka arz zamanını bekleyen gayrimenkul yatırım ortaklıkları vardır. Planlanan halka arzların tamamlanmasıyla 2000 yılı içinde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısında ve toplam portföy büyüklüklerinde önemli bir artış olması beklenmektedir. Mevcut ortaklıkların yapısına bakıldığında hemen hepsinin çeşitlendirilmiş bir portföye sahip olduğu görülmektedir. Toplam yatırımların %77 gibi önemli bir oranını geliştirme projeleri oluşturmaktadır. Bugün itibariyle kurulmakta olanlarla birlikte yaklaşık 2 milyar dolar değerinde bir gayrimenkul portföyüne sahip olan GYO'lar, Türkiye gibi finansman açığının bulunduğu bir ülkede, önemli bir büyüme kapasitesine sahiptir. Borsada işlem görmekte olan mevcut gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında detaylı her tür bilgi bu şirketlerden, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği'nden veya Borsa'dan elde edilebilir. HAKAN KODAL: "EARTHQUAKE IS THE PRIMARY ISSUE" Representatives of 12real estate investment partnerships convened and established The Real Estate Investment Partner ship Association (GYODER) with the aim of encouraging the development of the sector and determining and implementing its standards of quality, control and training. The earthquake that occurred on the 17th of August in the Marmara Region and caused great emotional pain, as well as significant material and economic damage in Turkey, accelerated the preparations regarding the Association and gave rise to the requirement of providing the public with relevant information . After the earthquake disaster it became unmistakably clear that the real estate sector developed disorderly and inadequately in Turkey, up to now. The formation of the real estate investment partnerships (GYO) is an innovative solution, especially as regards financial problems. Personal and institutional investments are collected in a pool and means are provided for actualization of big real estate projects. Founding of GYOs is subject to the consent of the Capital Market Board; the financial capacity, reliability and and experience of the founders are examined.GYOs carry out various activities (except making constructions) such as developing new projects acquiring, renting and selling real estate. Researches show that in the long run, real estate investments are more profitable than government bonds, share certificates etc. At the time being, there are 5 fully established GYOs and their transactions are being conducted on the stock exchange. GYOs have a potential growth capacity in Turkey, and their number is expected to increase substantially in the 2000's.  Elegans'a mail |
|